공동저당 뒤 신축 건물, 경매만으로 법정지상권이 생기지는 않는다

공동저당권을 설정한 뒤 담보 대상이던 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 나중에 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 그 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기지는 않습니다.

예외로 거론되는 것은 신축 건물과 토지의 소유자가 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 별도의 사정이 있는 경우입니다.

경매 결과만으로 판단하기 어려운 이유

법정지상권의 일반 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권이 설정된 뒤 경매로 소유자가 달라지는 상황이 제시됩니다.

그러나 공동저당 설정 당시의 건물을 철거하고 다른 건물을 지은 경우에는 경매 시점에 토지와 건물의 소유자가 갈라졌다는 사정만으로 신축 건물에 권리가 생긴다고 볼 수 없습니다.

따라서 ‘경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생긴다’는 일반 설명을 이 상황에 그대로 적용하면 오해가 생길 수 있습니다. 여기서는 저당권 설정 당시 존재했던 건물과 이후 지어진 건물을 구분해야 합니다.

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확인할 사항

자료가 제시하는 특별한 사정은 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다.

이 사정이 언급된다고 해서 모든 신축 사례에 예외가 적용된다는 뜻은 아닙니다.

실제 판단에서는 공동저당 설정 당시의 소유 관계와 건물 상태, 이후의 신축 및 담보 설정 여부를 구분해 살펴야 합니다.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우에는 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않습니다.

어떤 사정이 특별한 경우로 제시되나요?

특별한 사정의 예로는 토지와 신축 건물의 소유자가 같으며, 토지 저당권자가 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정받는 경우가 있습니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1